Nach § 377 HGB muss bei Verträgen zwischen Kaufleuten der Käufer die gelieferte Ware unverzüglich in branchenüblicher Weise untersuchen und dabei erkennbare Mängel unverzüglich gegenüber dem Verkäufer rügen, anderenfalls er seine Mängelansprüche verliert. Bei Mängeln, die bei branchenüblicher Untersuchung nicht erkannt werden können, gilt, dass sie unverzüglich nach Entdeckung durch den Käufer gerügt werden müssen.

Nur dann, wenn der Verkäufer arglistig über den Mangel getäuscht hat, greift der Ausschluss der Mängelansprüche nicht.

Beim sog. Werklieferungsvertrag (Verkäufer hat die Sache aus selbst beschafften Stoffen herzustellen und dann an den Käufer zu liefern) gilt § 377 HGB ebenfalls. Damit gilt er insbesondere bei der Lieferung von Baustoffen!

Das Oberlandesgericht Köln hat entschieden, dass der Vertrag über die Herstellung und Lieferung von Frischbeton ein Werklieferungsvertrag ist. Der Bauunternehmer, der den Frischbeton auf der Baustelle angeliefert bekommt, muss ihn mithin unverzüglich untersuchen und dabei erkennbare Mängel unverzüglich rügen.

Nach OLG Köln kann eine Rüge aber auch nach mehr als einem Monat noch unverzüglich sein, wenn die Untersuchung nämlich eine Dichtheits- und Druckfestigkeitsprüfung erforderlich macht, die erst nach einer Mindestaushärtungsdauer des Betons von 28 Tagen möglich ist.

Unabhängig davon sah das OLG Köln aber ein arglistiges Verhalten des Betonherstellers, der nämlich in unzulässigem Maße Wasser zugegeben, den Mangel dadurch verursacht, bei der Lieferung aber verschwiegen hatte.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision nicht zugelassen.

 

Die sog. „regelmäßige“ Verjährungsfrist für Ansprüche beläuft sich auf drei Jahre, wobei die Frist mit Ablauf des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden und fällig war.

Das Landgericht Köln hat entschieden, dass der Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherung bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entstehe und geltend gemacht werden könne, so dass der Anspruch mit Ablauf des entsprechenden Jahres beginne und nach Ablauf von drei Jahren verjährt sei. Da insbesondere bei größeren Bauvorhaben Bauverträge durchaus länger als drei Jahre laufen können oder Werklohnansprüche des Auftragnehmers trotz Fertigstellung der Bauaufgabe oftmals noch geraume Zeit danach streitig bleiben können, müsste der Auftragnehmer sich also rechtzeitig vor Ablauf der genannten Frist entscheiden, die Bauhandwerkersicherheit zu verlangen und den Anspruch ggf. gerichtlich geltend zu machen.

Die herrschende Meinung sieht das allerdings anders: Danach handelt es sich um einen „verhaltenen“ Anspruch, der überhaupt erst mit der erstmaligen Geltendmachung durch den Auftragnehmer entsteht, so dass die 3-jährige Verjährungsfrist erst mit Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Unternehmer erstmals die Sicherheit verlangt.

 

Dadurch, dass der Auftragnehmer seine Rechnung wunschgemäß auf einen anderen als den Auftraggeber ausstellt oder die Rechnung entsprechend umschreibt, findet kein Wechsel des Vertragspartners statt, so dass nun alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag dem Rechnungsempfänger zufallen würden.

So hat das Kammergericht Berlin entschieden, der Bundesgerichtshof hat die Revision nicht zugelassen.

Immer wieder kommt es vor, dass der Auftraggeber den Auftragnehmer bittet, seine Rechnung auf einen Dritten auszustellen oder umzuschreiben – gelegentlich ist es sogar der Dritte selbst, der diese Bitte äußert. Eine „Auswechslung“ des Vertragspartners ist damit aber nicht verbunden – wenn sich das nicht aus ausdrücklichen Erklärungen der Beteiligten oder sonstigen, eindeutigen Umständen ergibt.

Es ist zwar steuerrechtlich (und damit strafrechtlich: Steuerhinterziehung bzw. Beihilfe dazu!) verboten, eine Rechnung auf eine andere Person als den Auftraggeber auszustellen. Dennoch kann in einem solchen Verhalten keine Auswechslung des Auftraggebers gesehen werden. Damit wäre das steuerrechtliche Verbot dann ja auch sogleich umgangen, weil Rechnungsempfänger und Auftraggeber allein durch das Umschreiben der Rechnung doch wieder identisch wären.

Oftmals kommt es vor, dass Haftpflichtversicherungen den Geschädigten bitten, dass die vom Geschädigten beauftragte Reparaturfirma ihre Rechnung nicht auf den Geschädigten, sondern auf den Versicherungsnehmer der Haftpflichtversicherung ausstellen möge, weil der ja – anders als der Geschädigte – mehrwertsteuerpflichtig und damit zum Vorsteuerabzug berechtigt sei, so dass man auf diese Weise im Ergebnis die Mehrwertsteuer „spare“. Hört sich gut an, ist aber aus den o.g. Gründen Steuerhinterziehung.

Fällt eine Immobilie in den Nachlass und wird sie durch die Erben verkauft, sind an die Erben keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundigungspflicht. Nur wenn sie einen Mangel kennen oder für möglich halten, müssen sie den Kaufinteressenten darüber aufklären. Wenn der Kaufvertrag den üblichen Gewährleistungsausschluss enthält, haften sie nicht, auch wenn ihnen ein Mangel grob fahrlässig oder leichtfertig verborgen bleibt.

Eine Haftung der Erben besteht dann also nur bei Arglist.

Auch wenn die Erben im Kaufvertrag angegeben haben, Mängel seien ihnen nicht bekannt, haften sie nicht etwa wegen sog. „Angaben ins Blaue hinein“, wenn und weil ihnen Mängel auch gar nicht bekannt sein könnten, da sie seit vielen Jahren nicht mehr in dem Objekt gewohnt haben. Vielmehr soll es Sache des Kaufinteressenten sein, die „Bewohnerhistorie“ zu hinterfragen.

So hat das OLG Düsseldorf entschieden.

Vorsorglich sollte ein verkaufender Erbe, der das Objekt seit langem nicht mehr bewohnt, aber im Kaufvertrag den Hinweis ausbringen, dass ihm Mängel zwar nicht bekannt seien, er über Mängel aber aus eigener Erfahrung auch nichts wisse könne, weil er das Objekt schon seit geraumer Zeit nicht mehr bewohne.

 

 

Zahlt ein Besteller an den Unternehmer einen 4-stelligen Betrag in bar, wobei er das Geld zuvor bei der Bank abgeholt hat, verlangt der Besteller auch keine Quittung und wird die Schlussrechnung vom Unternehmer so gestaltet, dass die erfolgte Zahlung nicht auftaucht, sprechen diese Umstände für eine Schwarzgeldabrede zwischen den Parteien und mithin für einen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsgesetz.

So hat das OLG Schleswig entschieden.

Das führt dann zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages und schließt nach ständiger Rechtsprechung  des Bundesgerichtshofes jegliche wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien aus: Soweit der Unternehmer noch kein Geld erhalten hat, hat er darauf auch keinen Anspruch; soweit er Geld erhalten hat, kann der Besteller es nicht unter Berufung auf die Nichtigkeit des Vertrages zurückverlangen; Mängelansprüche des Bestellers sind ausgeschlossen.

Im Fall des OLG Schleswig hatte der Besteller für seine Zahlung in 4-stelliger Höhe allerdings sogar eine Quittung erhalten. Dennoch ging das OLG von einer Schwarzgeldabrede aus, weil die Quittung nur den Zahlbetrag auswies, sich aus ihr aber kein gesonderter Umsatzsteuerausweis ergab. Das sollte nach Meinung des OLG dafür sprechen, dass man die Umsatzsteuer nicht abführen und mithin hinterziehen wollte. Das dürfte doch etwas weit gehen – denn in welcher Quittung werden schon Nettobetrag, Umsatzsteuer und Bruttobetrag gesondert aufgeführt?

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure bestimmt, dass die sich aus ihr ergebenden Honorarmindestsätze nicht wirksam durch Vereinbarung zwischen den Parteien unterschritten werden können, die sich aus ihr ergebenden Honorarhöchstsätze nicht wirksam überschritten werden können.

Das hat der EuGH jetzt für europarechtswidrig erklärt.

Es stellt sich nun die Frage, ob das unmittelbar auch Auswirkungen auf bereits laufende Fälle hat, in denen Pauschalhonorare unterhalb der Mindestsätze vereinbart worden sind, die Architekten sich jetzt aber auf die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung berufen, um das Mindesthonorar gem. HOAI zu verlangen. Bislang konnten die Architekten sich in der Regel mit Erfolg darauf berufen, dass die HOAI zwingendes Preisrecht beinhalte, man sich also an die vereinbarten Pauschalhonorare nicht halten müsse. Hätte die Entscheidung des EuGH jetzt unmittelbare Wirkung für das Verhältnis zwischen den Parteien des Architektenvertrages, wäre den Architekten die Berufung auf das Preisrecht der HOAI verwehrt, sie könnten nur das vereinbarte Honorar verlangen.

Das OLG Celle, das OLG Dresden und das OLG Düsseldorf haben dahin entschieden, dass die Entscheidung des EuGH unmittelbare Wirkung habe, der Mindestpreischarakter der HOAI also in laufenden Rechtsstreitigkeiten nicht (mehr) zu berücksichtigen sei, Klagen von Architekten, mit denen ein über das vereinbarte Honorar hinausgehendes Mindesthonorar gem. HOAI geltend gemacht werde, also abzuweisen seien.

Das OLG Hamm und das Kammergericht Berlin sind anderer Auffassung: Danach führe die Entscheidung des EuGH nur dazu, dass der deutsche Gesetzgeber aufgerufen sei, den Europarechtsverstoß durch die Schaffung neuer Regeln zu beenden. Bis dahin bleibe es aber bei den bestehenden Regeln, mithin auch beim Mindestpreischarakter der HOAI, so dass die Architekten weiterhin zusätzliches Honorar verlangen könnten, soweit das vereinbarte Honorar hinter dem Mindesthonorar der HOAI zurückbleibe.

Die Streitfrage wird also über kurz oder lang der BGH zu entscheiden haben – möglicherweise anschließend dann sogar der Europäische Gerichtshof.

 

 

 

 

 

 

Auch wenn der Unternehmer seine Leistung unter Beachtung der anerkannten Regeln der Technik erstellt hat, ist das Werk mangelhaft, wenn es nicht funktionstauglich ist (die anerkannten Regeln der Technik sich also als unrichtig erweisen).

Ob ein Mangel des Werks vorliegt, hängt nicht davon ab, ob der Unternehmer aufgrund ihm zugänglicher fachlicher Informationen darauf vertrauen durfte, dass seine Leistung ordnungsgemäß und mangelfrei sei. Denn ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn den Auftragnehmer kein Verschulden trifft.

Hier ging es um Pflasterarbeiten. Der Unternehmer hatte nach den anerkannten Regeln der Technik einwandfrei gearbeitet. Dennoch lockerten sich die Pflastersteine und es bildeten sich Risse, der Parkplatz musste mit einem Mangelbeseitigungsaufwand von 500.000,00 € überarbeitet werden.

Der Auftraggeber nahm den Unternehmer auf entsprechenden Kostenvorschuss in Anspruch. Erfolglos verteidigte sich der Unternehmer mit dem Argument, er habe doch alles richtig gemacht und habe es doch weder besser wissen müssen noch besser wissen können als die seinerzeit anerkannten Regeln der Technik. Es half nicht. Das OLG Koblenz  hat ihn mit Urteil vom 27.9.2016, AZ: 4 U 674/14 verurteilt, der Bundesgerichtshof  hat seine Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

 

Der Bauunternehmer, der gegen die vorgesehene Art der Ausführung Bedenken hat bzw. haben muss oder erkennt oder erkennen muss, dass Vorleistungen eine ordnungsgemäße Erbringung seiner Leistungen nicht erlauben, wird dann von der Haftung frei, wenn er entsprechende Bedenkenhinweise ausbringt.

Viele Unternehmer meinen, dass dieser Pflicht Genüge getan ist, wenn der Unternehmer den Architekten des Auftraggebers entsprechend unterrichtet. Das kann gefährlich werden und dazu führen, dass der Unternehmer von der Haftung gerade nicht frei wird.

Geht es z.B. um Bedenken, die auf eine fehlerhafte Planung des Architekten schließen lassen, muss der Unternehmer den Bedenkenhinweis unmittelbar an seinen Auftraggeber selbst richten. Denn er muss ja befürchten, dass der Architekt ihn nicht beachten und nicht weitergeben wird, um sich selbst vor einer Inanspruchnahme durch den Auftraggeber/Bauherrn zu schützen.

Gleiches gilt, wenn für den Unternehmer erkennbar ist, dass der Architekt die Bedenken nicht teilt und darauf nicht angemessen reagiert Auch hier muss der Unternehmer dann den Auftraggeber selbst unterrichten.

Das hat das OLG Celle, Urteil vom 4.8.2016, AZ: 13 U 104/12 noch einmal klargestellt.

 

Immobiliengesellschaften (Kapitalgesellschaften, gewerblich tätige Personengesellschaften) können unter Umständen die Einkünfte aus der Nutzung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuerpflicht ausnehmen lassen. Sobald aber Tätigkeiten entfaltet werden, die über die Verwaltung des eigenen Vermögens hinausgehen, kann das zum vollständigen Verlust dieser Möglichkeit führen.

Das gilt insbesondere auch und schon dann, wenn nicht nur die Grundstücke bzw. Gebäude vermietet werden.

Besonders aufpassen müssen Investoren, die Objekte erwerben und damit in bestehende Mietverhältnisse eintreten: Befinden sich darunter Mietverhältnisse, in denen dem Mieter auch solche Einrichtungen überlassen sind, kann das dem Investor, der bislang bedenkenlos die entsprechende Kürzung der Gewerbesteuer genoss, diesen Boden überraschend unter den Füßen wegziehen.

Das heißt also, dass im Rahmen von Due-Diligence-Prüfungen bei beabsichtigtem Erwerb einer Immobilie auf diesen Gesichtspunkt unbedingt geachtet werden muss, damit solche bösen Überraschungen vermieden werden können – etwa durch Gründung eigener Vermietungsgesellschaften für solche Einrichtungen, Herausnahme der Einrichtungen aus den bisherigen Mietverträgen und Abschluss neuer Mietverträge speziell über diese Einrichtungen (was selbstverständlich das Einverständnis und die Mitwirkung der Mieter voraussetzt).

Was eine in diesem Sinne „schädliche“ Betriebseinrichtung des Mieters ist, muss im Einzelfall geprüft werden, wobei die Finanzgerichte den Begriff bislang jedenfalls nicht hinreichend deutlich definiert und konturiert haben.

Am 01.01.2018 tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft.

Es enthält neue, spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Bauträgervertrag sowie den Architekten- und Ingenieurvertrag.

Für alle diejenigen, die auf der Basis eigener Vertragsmuster arbeiten, besteht die Notwendigkeit, diese Vertragsmuster überarbeiten zu lassen und an die gesetzlichen Regelungen anzupassen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass bisher verwendete Regelungen angesichts der neuen gesetzlichen Vorschriften als unwirksam angesehen werden oder aber Regelungen fehlen, die angesichts der neuen gesetzlichen Vorschriften sinnvoll wären.

Aber auch unabhängig von dieser Thematik besteht die Notwendigkeit, sich über die gesetzlichen Neuregelungen zu informieren und beraten zu lassen, um nicht im Falle eines Falles böse Überraschungen zu erleben, weil die Dinge ab dem 1.1.2018 zum Teil anders laufen, als man das nach dem bisherigen Recht gewohnt ist.

Nur um die Regelungsbereiche der neuen Vorschriften im Wesentlichen und stichpunktartig anzureißen:

• Bearbeitung des Anspruchs auf Abschlagszahlungen
• Überarbeitung des Rechts der Abnahme
• Regelungen zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund
• einseitiges Anordnungsrecht des Auftraggebers für zusätzliche oder geänderte Leistungen (bisher nur in VOB/B), Regelungen zur Vergütungsanpassung
• prüfbare Schlussrechnung wird Fälligkeitsvoraussetzung
• Kündigung bedarf in jedem Falle der Schriftform
• spezielle Regelungen beim „Verbraucherbauvertrag“ (Schriftformerfordernis, Verpflichtung des Unternehmers zur Leistungsbeschreibung, Angaben zur Fertigstellung bzw. zur Dauer der Baumaßnahme, Widerrufsrecht, Sicherheiten
• spezielle Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag (Kündigungsmöglichkeit für Auftraggeber nach „Zielfindungsphase mit Verpflichtung zur Bezahlung nur der bis dahin erbrachten Leistungen; Anspruch auf Teilabnahme mit entsprechenden Folgen für Gewährleistungsfrist; Inanspruchnahme wegen Mängeln erst nach vergeblicher Aufforderung an Unternehmer)